In acest ghid detaliat, vei gasi toate aspectele esentiale pe care trebuie sa le iei in considerare atunci cand te pregatesti sa achizitionezi o proprietate.
De la evaluarea starii fizice a casei pana la intelegerea termenilor si conditiilor din contractul de vanzare-cumparare, vom raspunde la cele mai importante intrebari legate de o tranzactie imobiliara
Cum stiu daca proprietatea este potrivita pentru mine si daca pretul este corect?
Pentru a determina daca o proprietate este potrivita pentru tine si daca pretul este corect, este important sa efectuezi o evaluare atenta si sa urmezi un proces structurat. Iata cativa pasi esentiali pe care ii poti urma:
Clarifica ce iti doresti de la proprietate si stabileste un buget realist. Analizeaza preturile proprietatilor similare din zona pentru a evalua valoarea proprietatii. Viziteaza proprietatea pe care o doresti. Consulta un agent imobiliar. Asigura-te ca proprietatea respecta toate cerintele legale si administrative.
Cum alegi o proprietate?
Atunci cand vine vorba despre alegerea unei proprietati, incepi prin a-ti alege zona preferata si stabilesti bugetul pe care il ai la dispozitie. Apoi, te adresezi unui agent imobiliar si ii spui exact ce cauti. In functie de criteriile tale, agentul iti trimite oferte personalizate cu proprietatile disponibile. Cand primesti aceste oferte, incepi sa le analizezi pentru a vedea care dintre ele se potriveste cel mai bine nevoilor tale - de exemplu, cate camere, cat de mare sa fie apartamentul / casa etc. Apoi, incepi sa vizitezi acele proprietati care ti-au atras atentia, pentru a le vedea cu propriii tai ochi si a-ti face o idee mai clara. Pe parcursul vizitelor, tine cont de aspecte precum starea casei sau a apartamentului, vecinii si ce gen de modificari ar trebui sa faci, daca este cazul. De asemenea, gandeste-te si la potentialul de revanzare a proprietatii si la aspectele care ar putea fi atragatoare pentru alti cumparatori. Daca gasesti ceva care ti se potriveste, fie ca este o casa in care nu trebuie sa faci prea multe modificari sau un apartament care are tot ce iti doresti, nu ezita sa actionezi rapid pentru a nu pierde ocazia, pentru ca, in timp ce te mai gandesti, altcineva s-ar putea hotari deja pentru aceeasi proprietate.
Ce documente trebuie sa pregatesc pentru a efectua o tranzactie imobiliara?
Pentru a incheia tranzactia de vanzare-cumparare, este esential sa aveti la indemana urmatoarele documente:
1. Actele de proprietate ale vanzatorului: Acestea trebuie verificate cu atentie pentru a evita posibilele litigii. Unele contracte autentificate sunt formale, iar in unele cazuri exista multiple titluri de proprietate pentru acelasi imobil sau eliberate in mod abuziv.
2. Certificatul fiscal de la Primarie: Acest document atesta faptul ca impozitele au fost platite la zi si ca nu exista debite sau penalitati catre stat.
3. Certificatul de sarcini: Este un extras din cartea funciara care confirma absenta ipotecilor, comandamentelor sau altor grevari asupra imobilului.
4. Documentatia cadastrala: Aceste acte sunt esentiale pentru inregistrarea in Registrul de Carte Funciara, dar trebuie verificate pentru a evita erorile care ar putea genera litigii.
5. Certificatul energetic: Acest document indica performanta energetica a cladirii si incadrarea acesteia intr-o clasa de performanta, fiind necesar conform Metodologiei MC-001/2006.
6. Dovada achitarii costurilor de intretinere: Chitantele si adeverintele eliberate de asociatia de proprietari, ultima factura si chitanta pentru consumul de energie electrica si gaze naturale, precum si chitantele de achitare la salubrizare sunt esentiale pentru a demonstra ca nu exista debite restante.
Ce documente trebuie sa solicit vanzatorului inainte de a semna contractul de vanzare - cumparare?
Este esential ca tranzactia de vanzare-cumparare sa respecte toate normele si procedurile legale, garantand siguranta pentru ambele parti implicate.
Verificarea atenta a documentelor devine astfel o sarcina importanta, dar uneori complicata pentru un cumparator neavizat.
Pentru verificarea legalitatii si sigurantei unei tranzactii imobiliare, sunt necesare urmatoarele documente:
Actul de proprietate (contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, contract de donatie, sentinta civila etc.)
Extrasul de carte funciara
Certificatul fiscal
Adeverinta de la asociatia de proprietari
Adeverinta de la furnizorul de utilitati (electricitate, apa etc.)
Certificatul energetic
Declaratia de la primarie (daca este cazul)
Actele de identitate ale vanzatorilor
Alegand sa colaborezi cu noi la Miada Estate, echipa noastra de experti se va ocupa obtinerea tuturor documentelor necesare pentru tranzactia imobiliara in locul tau.
Astfel, vei beneficia de ajutorul nostru pentru a trece cu succes prin proces si pentru a evita orice probleme juridice care ar putea aparea.
Care sunt obligatiile vanzatorului intr-o tranzactie imobiliara?
Daca imobilul s-a vandut "cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura" (art. 1327 din Codul Civil), si la predare sau ulterior se constata ca intinderea nu corespunde celei din contract, se iau in considerare urmatoarele:
- Daca intinderea este mai mica, cumparatorul poate cere completarea daca vanzatorul mai detine teren alaturat sau o reducere de pret proportionala cu lipsa gasita.
Rezolutiunea contractului poate fi ceruta numai daca imobilul nu poate fi folosit pentru destinatia avuta in vedere la incheierea contractului.
- Daca intinderea este mai mare, cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul pentru excedent. Daca excedentul depaseste a 20-a parte a intinderii aratate in contract, cumparatorul poate cere rezolutiunea contractului (art. 1328 din Codul Civil).
Sanctiunea nerespectarii obligatiei de a preda bunul din culpa vanzatorului poate fi rezolutiunea vanzarii cu daune interese sau executarea in natura a contractului (art. 1320 din Codul Civil).
Exista, de asemenea, obligatia de garantie contra evictiunii si contra viciilor (art. 1336 din Codul Civil).
Evictiunea reprezinta pierderea totala sau partiala a proprietatii bunului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar.
Obligatia principala de predare a bunului este reglementata de articolele (1314-1334 din Codul Civil), avand caracter dispozitiv.
Proprietatea imobilului se transfera din momentul incheierii contractului.
Cu toate acestea, uneori, desi notarul mentioneaza in contract ca la data autentificarii cumparatorul devine stapanul de drept si de fapt al imobilului, vanzatorul nu preda posesia, ceea ce poate duce la litigii.
Predarea se face la locul in care se afla bunul vandut in momentul incheierii contractului (articolul 1319 din Codul Civil).
Atunci cand imobilul nu a fost predat la momentul incheierii contractului, vanzatorul este obligat sa-l conserve pana la predare (articolul 1074 din Codul Civil).
In caz de degradare, vanzatorul raspunde ca un depozitar, fiind prezumat a fi vinovat (articolul 1600 din Codul Civil).
Vanzatorul este responsabil pentru viciile bunului, iar cumparatorul are dreptul sa ceara rezolutiunea vanzarii sau reducerea pretului.
In cazul in care vanzatorul actioneaza in mod inselator, cumparatorul poate solicita si daune-interese (art. 1356-1357 din Codul Civil).
Care sunt obligatiile mele ca si cumparator intr-o tranzactie imobiliara?
Conform articolului 1362 din Codul Civil, este impusa obligatia de a plati pretul stabilit in contract.
Pretul trebuie sa fie sincer, adica real, nu fictiv.
Simularea partiala a pretului, fara a deveni derizorie, mentine valabilitatea contractului de vanzare-cumparare, aplicandu-se regulile simularii si cele fiscale.
Un pret simulat face contractul nul ca vanzare-cumparare, dar poate fi recunoscut ca o donatie deghizata, cu conditia ca vanzatorul sa aiba intentia de a face o liberalitate si sa fie indeplinite conditiile pentru validitatea donatiei.
Pretul trebuie sa fie serios, evitandu-se derizoriul sau disproportionalitatea fata de valoarea lucrului vandut, fiind o chestiune de fapt lasata la aprecierea instantei.
In cazul unei discrepante evidente intre cele doua obiecte la incheierea contractului, se poate cere anularea pentru leziune, iar in cazul instrainarii imobilului fara implicarea banilor, contractul nu mai este considerat vanzare-cumparare.
Neplata pretului atrage o actiune a vanzatorului ce se prescrie in termen de 3 ani.
Obligatia de a primi imobilul vandut la locul acestuia poate fi impusa de vanzator in caz de neexecutare, cu daune compensatorii sau rezolutiunea contractului, dupa punerea in intarziere a cumparatorului.
Ce optiuni de finantare am?
Creditele imobiliare sau ipotecare sunt instrumente financiare utilizate in diverse scopuri legate de proprietati imobiliare, cum ar fi achizitionarea sau constructia de locuinte, modernizarea sau extinderea unor imobile existente, achizitionarea terenurilor si dezvoltarea infrastructurii acestora, sau refinantarea altor imprumuturi similare.
In urma modificarilor legislative din 2008 si a reglementarilor BNR din 2011, distinctia intre creditul ipotecar si cel imobiliar a devenit inexistenta.
Odata, principalul factor diferentiator era modul de actualizare a dobanzilor.
Anterior, la creditele ipotecare, dobanzile variabile erau ajustate doar in functie de un indice de referinta verificabil.
Astazi, acest aspect se aplica tuturor tipurilor de credite, inclusiv celor imobiliare.
De ce sa aleg un credit in lei?
In ultimii ani, Banca Nationala a Romaniei a promovat imprumuturile in lei prin reducerea repetata a dobanzii de referinta.
Aceasta politica a dus la o scadere semnificativa a costurilor creditelor in lei, astfel incat diferenta intre acestea si cele in euro a devenit din ce in ce mai mica, in unele cazuri devenind chiar comparabile.
Cu toate acestea, imprumuturile in lei nu sunt lipsite de riscuri.
Dobanzile variabile sunt indexate in functie de ratele dobanzilor de pe piata interbancara, cu un risc suplimentar asociat evolutiei Roborului, care poate varia imprevizibil.
Cu toate acestea, avantajul principal al creditelor in lei este ca nu expun imprumutatorul la riscul valutar, ceea ce inseamna ca rata lunara de rambursat ramane stabila, neafectata de fluctuatiile cursului de schimb.
Este crucial ca solicitantii de imprumuturi sa compare ofertele de la mai multe banci pentru a economisi sume semnificative.
In plus, creditele in lei pot beneficia de un avans minim mai mic, de 15%, in timp ce cele in alte valute pot necesita un avans mai mare, de pana la 25%, in functie de moneda in care se incaseaza veniturile.
Ce este Programul "Prima Casa"?
Programul "Prima Casa" este parte a masurilor anticriza guvernamentale, avand ca obiectiv principal deblocarea creditarii si stimularea sectorului constructiilor.
Prin acest program, accesul la credite ipotecare este facilitat pentru populatie, cu statul garantand 50% din imprumuturile acordate de banci.
Aceasta initiativa are ca rezultat efecte benefice asupra activitatii economice si crearii de noi locuri de munca.
Care sunt documentele necesare pentru programul Prima Casa?
Pentru a solicita un credit "Prima Casa", aplicantul trebuie sa prezinte o serie de documente, in principal cele care atesta veniturile sale. Printre acestea se numara:
1. Adeverinta de venit.
2. Copie dupa contractul de munca sau cartea de munca.
3. Copie a fisei fiscale.
4. Copie a certificatului de casatorie (daca este cazul).
5. Declaratie la notar ca solicitantul (si sotia, daca este cazul) nu detine nicio locuinta si nu are un credit ipotecar in derulare.
Persoanele cu venituri din chirii, dividende si activitati independente trebuie sa prezinte documentele specifice care atesta aceste venituri.
Pe langa documentele privind veniturile, sunt necesare si actele referitoare la imobilul achizitionat, cum ar fi:
1. Precontract de vanzare-cumparare sau precontract de constructie incheiat cu o firma specializata.
2. Actul de proprietate asupra imobilului/terenului.
3. Extrase din documentatia cadastrala.
Bancile pot solicita ulterior documente suplimentare, in functie de situatia specifica a imobilului achizitionat.
Cine poate obtine un credit prin programul Prima Casa?
Pentru a solicita un credit "Prima Casa", aplicantii trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
1. Sa nu fi detinut si sa nu detina in prezent o locuinta cu o suprafata utila mai mare de 50 de metri patrati, individual sau impreuna cu sotii lor sau alte persoane, cu exceptia cotelor-parti dobandite prin mostenire.
2. Sa achizitioneze o locuinta finalizata sau in diferite stadii de finalizare, inclusiv locuinte construite prin programele Agentiei Nationale a Locuintelor (ANL).
3. Sa construiasca o locuinta individuala sau in asociere cu alti beneficiari, avand in posesie terenul aferent si obtinand autorizatia de construire dupa data de 23 februarie 2010.
4. Sa dispuna de avansul minim necesar.
5. Sa constituie un depozit colateral egal cu dobanda datorata pe o perioada de 3 luni.
6. Sa se angajeze sa nu vanda locuinta achizitionata timp de 5 ani de la data dobandirii.
7. Sa asigure locuinta impotriva tuturor riscurilor si sa cedeze drepturile de despagubire in favoarea statului roman.
Cat dureaza sa obtin un credit?
Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM recomanda rezervarea unei perioade de 60 de zile in antecontractele de vanzare-cumparare pentru finalizarea tranzactiei, pentru a evita pierderea avansului.
Vanzatorii solicita de obicei un avans, iar cumparatorii trebuie sa achite diferenta in termenul stabilit.
Daca nu obtin creditul pana la data limita, cumparatorii risca sa piarda avansul.
Durata obtinerii unui credit "Prima Casa" depinde de procedurile interne adoptate de fiecare banca. Unele banci ofera raspuns clientilor intr-o saptamana sau doua, in timp ce altele pot dura mai mult.
Procesul poate fi prelungit daca situatia clientului nu este evaluata corect de la inceput de catre functionarii bancii.
Cererile suplimentare de documente pot intarzia aprobarea.
Dupa analiza initiala, dosarul este trimis la Fondul de Garantare, care il examineaza in 5 zile lucratoare.
Daca dosarul nu este complet, Fondul il returneaza pentru completari, ceea ce poate cauza noi intarzieri.
De ce sa alegi Miada Estate pentru nevoile tale imobiliare?
1. Experienta personalizata: Miada Estate se angajeaza sa ofere fiecarui client o experienta imobiliara unica, adaptata nevoilor si asteptarilor sale individuale.
2. Solutii inovatoare: Cu o abordare proactiva, cautam mereu solutii inovatoare pentru a satisface cerintele tale imobiliare, asigurandu-ne ca obiectivele tale sunt atinse cu succes.
3. Ghidare pas cu pas: Echipa noastra este alaturi de tine in fiecare etapa a tranzactiei, oferindu-ti suport si indrumare de la inceput pana la final.
4. Echipa dedicata: Colaborand cu Miada Estate, ai acces la o echipa dedicata si experimentata, gata sa te ajute sa-ti transformi visurile imobiliare in realitate.
5. Experienta de exceptie: Ne straduim sa-ti oferim o experienta imobiliara de exceptie, construind relatii solide si asigurandu-ne ca fiecare tranzactie este una memorabila.
Pentru mai multe informatii, viziteaza site-ul nostru, Miada Estate, sau suna acum la 0787 575 738.
